Wet betaalbare huur

In mijn praktijk krijg ik de sinds de invoering van de Wet betaalbare huur veel vragen van verhuurders van woonruimte die zich zorgen maken over de huurprijs die zij aan huurders kunnen vragen.

middensegment

Op 1 juli 2024 is deze wet in werking getreden. De wet heeft een derde categorie huurwoningen geïntroduceerd, het middensegment. Het middensegment valt tussen sociale en de vrije sector (geliberaliseerde huur). De hoogte van de huurprijs is hiermee verder gereguleerd. Hoe hoog de huur maximaal mag zijn wordt berekend op basis van de bekende puntentelling die is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. In 2025 valt een woning met een huurprijs tot
€ 900,07 in de sociale sector (143 punten). Het middensegment loopt tot een huurprijs van € 1.184,82 (186 punten).

Het voert te ver om alle wijzigingen sinds 1 juli 2024 hier te behandelen. Voor verhuurders is het van belang om te weten dat nu de verplichting bestaat om bij nieuwe huurovereenkomsten een kopie van de puntentelling aan de huurder te verstrekken. Ook wanneer de woning in de vrije sector valt.

Huurcommissie

Wanneer een discussie ontstaat tussen verhuurder en huurder over de hoogte van de huurder of een huurder meent dat de huurprijs te hoog is dan kunnen bepaalde groepen huurders een procedure bij de Huurcommissie starten tot huurverlaging op grond van punten. Een huurder moet dan overigens wel van tevoren een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder te hebben gedaan. Sinds 1 juli 2025 bestaat deze mogelijkheid om naar de Huurcommissie te gaan ook voor een aanvullende groep huurders. Huurders die een huurcontract hebben gesloten vóór 1 juli 2024 en een huurprijs betalen op basis van de vrije sector dan wel de middenhuur maar waarbij de woning in de sociale sector valt, kunnen sinds 1 juli 2025 een procedure tot huurverlaging op grond van punten starten. Deze mogelijkheid bestaat niet bij een huurcontract voor 1 juli 2024 met een huurprijs in de vrije sector die in de sector middenhuur valt.

overgansregeling

Tussen 1 juli 2024 en 1 juli 2025 heeft dus een overgangsregeling gegolden. Deze periode hebben veel verhuurders gebruikt om de nodige aanpassingen aan een huurwoning te doen, bijvoorbeeld in het kader van verduurzaming, om zo een hoger puntenaantal te realiseren. Dit was ook de bedoeling van de overgangsregeling. Om die reden is een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam interessant.

Een huurder betaalde een geliberaliseerde huurprijs, maar de woning kwalificeerde als sociale huurwoning. Een verhuurder wilde graag vóór 1 juli 2025 isolatieglas in een woning laten plaatsen. Met deze aanpassingen zou de woning in het middensegment vallen en zou de huurder niet de mogelijkheid hebben om de huurprijs te laten beoordelen door de Huurcommissie. Huurder weigerde echter om hier medewerking aan te verlenen. Om die reden startte verhuurder een kort geding. De rechter bepaalde dat huurder wel mee moest werken, maar dan wel binnen 7 dagen ná 1 juli 2025. De rechter overwoog daartoe dat het uiteindelijk aan de Huurcommissie is om te beoordelen wat de woningverbetering doet met de huurprijs. Door de vordering van verhuurder op deze wijze toe te wijzen blijft voor de huurder de mogelijkheid om naar de Huurcommissie te gaan bestaan. Het lijkt erop dat deze uitspraak niet helemaal in lijn is met de bedoeling van de wetgever met de overgangsregeling en om die reden is de uitspraak interessant te noemen.

Naast het verzoek van deze huurder zijn er de afgelopen periode vele verzoeken bij de Huurcommissie ingediend. De gevolgen voor een verhuurder kunnen groot zijn. De huurprijs kan zomaar met enkele honderden euro’s per maand worden verlaagd.

Zie je door de wirwar aan wet- en regelgeving door de bomen het bos niet meer en twijfel je over de huurprijs? Neem dan contact op met Wim Vos, gespecialiseerd in het huurrecht.